Η πρόκληση της εκμετάλλευσης του χαρτοφυλακίου ακινήτων της Τράπεζας

Διαβάζετε τη σελίδα Η πρόκληση της εκμετάλλευσης του χαρτοφυλακίου ακινήτων της Τράπεζας

Από τον Θεόδωρο Μ. Μητράκο

Οι ελληνικές εμπορικές τράπεζες διατηρούν επί του παρόντος στους ισολογισμούς τους ένα σημαντικό απόθεμα ακινήτων, το οποίο έχει συλλεχθεί σταδιακά στο παρελθόν, κυρίως μέσω δημοπρασιών. Εκτιμάται ότι οι τράπεζες διατηρούν στο ενεργητικό τους περίπου 25 χιλιάδες ακίνητα, συνολικής αξίας 6-7 δισεκατομμυρίων ευρώ, από τα οποία ποσοστό 55% -60% είναι εγχώριο, 30% -35% είναι εμπορικά ακίνητα και Το υπόλοιπο ποσοστό περίπου 10% είναι οικόπεδα και καλλιεργήσιμες εκτάσεις.

Το μεγαλύτερο μέρος αυτού του χαρτοφυλακίου (περίπου 65%), βρίσκεται εντός των δύο αστικών κέντρων και κυρίως στην Αθήνα, ενώ το υπόλοιπο ποσοστό είναι διασκορπισμένο στην υπόλοιπη χώρα και μόνο ένα μικρό μέρος αφορά ακίνητα στο εξωτερικό, τα οποία αποκτήθηκαν από το πρώην ή υφιστάμενες θυγατρικές εταιρείες των Ελληνικών Τραπεζών, που βρίσκονται στη Νοτιοανατολική Ευρώπη (π.χ. Βουλγαρία, Ρουμανία, Κύπρος).

Το απόθεμα αυτών των ακινήτων αυξάνεται σταδιακά τα τελευταία χρόνια, καθώς τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από τις τράπεζες βάσει δημοπρασιών είναι περισσότερο από αυτά που προωθούν στην αγορά, τουλάχιστον μέχρι τώρα.

Οι τράπεζες, μάλιστα, αγοράζουν επί του παρόντος σχεδόν το 80% των ακινήτων που υπόκεινται σε επιτυχημένες δημοπρασίες, ενώ μια χρονοβόρα διαδικασία «ωριμότητας», διάρκειας περίπου 8 έως 12 μηνών, είναι απαραίτητη πριν αυτά τα ακίνητα προσφερθούν στην αγορά προς πώληση. Επιπλέον, ανάλογα με τον τύπο, τη χρήση, τις δυνατότητες και άλλα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου, οι τράπεζες είναι πολύ προσεκτικοί στις δραστηριότητες προώθησης, προκειμένου να αποφύγουν, στο μέτρο του δυνατού, την καταγραφή ζημιών από την πώληση ακινήτων που διατηρούν στους ισολογισμούς τους. Από την άλλη πλευρά, οι εποπτικές αρχές πιέζουν προς τη μείωση αυτού του αποθέματος μέσω μιας ειδικής προγραμματισμένης προώθησης αυτών των ακινήτων στην αγορά.

Οι εμπορικές τράπεζες διατηρούν στη διάθεσή τους διάφορα «κανάλια» προκειμένου να προωθήσουν αυτές τις ιδιότητες στην αγορά, εμβαθύνοντας στη στρατηγική τους και στα χαρακτηριστικά του χαρτοφυλακίου τους. Η ξεχωριστή διάθεση ακινήτων μέσω κτηματομεσιτικών γραφείων είναι η απλούστερη έκδοση. Γενικά, αυτή η έκδοση ισχύει για ιδιότητες υψηλού προφίλ, καθώς και για οικιακές ιδιοκτησίες στην περιοχή.

Αρκετές τράπεζες έχουν ήδη αναπτύξει ηλεκτρονικές πλατφόρμες για την προώθηση των ακινήτων τους, οι οποίες μπορεί να προσφέρουν τη δυνατότητα διαδικασίας ανταγωνισμού για την πώληση του ακινήτου. Και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις, οι τράπεζες έχουν ετοιμάσει συγκεκριμένα οικονομικά πακέτα με ευνοϊκούς όρους για τους πιθανούς αγοραστές. Η πώληση ομοιότητας ακινήτων ως συνδυασμένου συνόλου («πακέτο») είναι επίσης μια πιθανή επιλογή, που στοχεύει ειδικά σε θεσμικούς ή εξειδικευμένους επενδυτές.

Τέλος, οι τράπεζες μπορούν να αποκτήσουν αυτά τα ακίνητα μέσω Special Purpose Vehicles (SPVs) και, κατά συνέπεια, να μεταφέρουν τις μετοχές αυτών των εταιρειών σε πιθανούς επενδυτές. Αυτά τα SPV μπορεί να αντιστοιχούν σε μια ιδιότητα ή σε μια ομάδα που μοιάζει με ιδιότητες (θεματικά SPV). Το πλεονέκτημα της εγκατάστασης SPV είναι η πρόσθετη δυνατότητα διάθεσης ακινήτων για τα οποία η διαδικασία “ωριμότητας” δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη.

Η παραπάνω κατάσταση ήταν η τρέχουσα πριν από το ξέσπασμα της πανδημίας, η οποία έχει ανατρέψει πλήρως όλα τα προηγούμενα γεγονότα. Πράγματι, η πανδημία COVID-19 Coronavirus, μαζί με τα απαραίτητα μέτρα του κράτους προκειμένου να περιοριστεί η εξάπλωσή της, επηρέασε αναπόφευκτα δραματικά την αγορά ακινήτων, καθώς και τις παραπάνω τραπεζικές διαδικασίες για την «ωριμότητα» και την προώθηση αυτών των ακινήτων στην αγορά.

Η ζήτηση από το εξωτερικό, η οποία οδήγησε στην ανάκαμψη της αγοράς κατά τα τελευταία τρίμηνα, είναι πλέον ανύπαρκτη, με σημαντικές συμφωνίες να “παγώνονται” ή ακόμη και να ακυρώνονται. Το εγχώριο ενδιαφέρον για συναλλαγές σε ακίνητα έχει τεκμηριωθεί, τόσο στην προσφορά όσο και κυρίως στη ζήτηση, καθώς οι αβεβαιότητες για τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης και οι επιπτώσεις στην πραγματική οικονομία είναι πολύ υψηλές και προς το παρόν είναι αδύνατο να καθοριστεί το νέο σημείο ισορροπίας της αγοράς.

* Αναπληρωτής Διευθυντής της Τράπεζας της Ελλάδος

Source: https://www.b2green.gr/el/post/79233/i-proklisi-axiopoiisis-tou-chartofylakiou-akiniton-ton-trapezon