Διαβάζετε τη σελίδα 12 μέτρα για την «επανεκκίνηση» του Ελληνικού Real Estate και των κατασκευών
12 μέτρα για την «επανεκκίνηση» του Ελληνικού Real Estate και των κατασκευών.
Γράφει ο Αλέξανδρος Μαββίδης*
Σύμφωνα με ειδικούς, επί του παρόντος βρισκόμαστε στο αποκορύφωμα της πανδημίας, και, ενώ περιμένουμε ανυπόμονα τη σταδιακή κατάργηση των περιοριστικών μέτρων, είναι απαραίτητο να λάβουμε άμεσα μέτρα για την επανεκκίνηση του ακινήτου και του κλάδου των κατασκευών, προκειμένου να αποτρέψτε – στο μέτρο του δυνατού – τις πιθανές συνέπειες του coronavirus στο Ελληνικά ακίνητα.
Τα ακίνητα αποτελούν σημαντικό πυλώνα για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας. Κατά συνέπεια, η κυβερνητική πολιτική των επόμενων μηνών θα περιλαμβάνει, όχι μόνο την έντονη προσπάθεια περιορισμού των αρνητικών συνεπειών του κοροναϊού, αλλά και την πρακτική υποστήριξη αυτής της ενότητας, προκειμένου να επιτευχθεί η δυναμική ανάπτυξή της στο άμεσο μέλλον. Οι επενδύσεις στις κατασκευές θα υποστηρίξουν εμφανώς την ανάκαμψη της οικονομίας. Όπως λέμε, να σκοτώσουμε δύο πουλιά με μία πέτρα!
Ως εκ τούτου, προτείνονται τα ακόλουθα δώδεκα μέτρα, ως συμπληρωματικά των ήδη υπαρχόντων, τα οποία θα έχουν θετικό αποτέλεσμα για την αγορά ακινήτων και τον κατασκευαστικό κλάδο. Τα μέτρα θα είναι περιορισμένης διάρκειας προκειμένου να ενεργοποιήσουν τους επενδυτές σε άμεσες ενέργειες, ξεπερνώντας τους φόβους τους και την τρέχουσα αρνητική ψυχολογία. Τα μέτρα μπορούν να εφαρμοστούν σταδιακά. Ωστόσο, μόνο η συνολική επίπτωση του πακέτου θα οδηγήσει σε ένα πραγματικό «θετικό σοκ». Τα οικονομικά οφέλη προσφέρονται με συγκεκριμένες δεσμεύσεις, και σε περίπτωση που δεν τηρηθούν, τα οφέλη καταργούνται αναδρομικά και επιστρέφονται –με τόκους– στο κράτος. Ταυτόχρονα, πραγματοποιούνται επίσης επενδύσεις από το κράτος.
Τα μέτρα θα τεθούν σε ισχύ κατά τα έτη 2020 και 2021. Είναι προφανές ότι θα αναλυθούν το κόστος των μέτρων, τα οφέλη για την οικονομία, καθώς και οι πιθανές αρνητικές συνέπειες (κέρδος και ζημία). Επιπλέον, θα ελεγχθεί η εφαρμογή των μέτρων και θα εξασφαλιστούν επαρκείς πόροι, παρόλο που οι πρόσφατες αποφάσεις της ΕCB (Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα) θα διευκολύνουν σημαντικά την ανακάλυψη των πόρων. Σε κάθε περίπτωση, αποφεύγονται οι πιθανές «οικονομικές φυσαλίδες» και η μεγάλη στρέβλωση της αγοράς. Επομένως, για άλλη μια φορά, η ακριβής ρύθμιση των μέτρων είναι ζωτικής σημασίας. Είναι προφανές ότι ο δικαιούχος δεν θα μπορεί να χρησιμοποιεί ταυτόχρονα πολλαπλά μέτρα.
Ας ρίξουμε μια ματιά στα μέτρα, τότε.
- Σύσταση ειδικής ομάδας ακινήτων (ανταποκριτής στην ομάδα πανδημίας)
Αυτή η ομάδα θα παρακολουθεί, μέχρι το τέλος του 2021, την πρόοδο του τομέα των ακινήτων και των κατασκευών και θα προτείνει τροποποιήσεις ή συμπληρωματικές κρατικές ενέργειες, όπου και εάν είναι απαραίτητο. Δυστυχώς, υπό τις τρέχουσες συνθήκες, οι παρεμβάσεις δράσης από το κράτος θεωρούνται κρίσιμες. Η ομάδα θα αποτελείται από περιορισμένα μέλη και μόνο ειδικοί σύμβουλοι θα είναι μέρος αυτής, με βαθιά κατανόηση της ελληνικής αγοράς ακινήτων και της χρηματοοικονομικής της πτυχής.
- Δάνεια με χαμηλό ενδιαφέρον για νέες ιδιοκτησίες, νέες κατασκευές και ανακαινίσεις
Οι τράπεζες θα προσφέρουν δάνεια έως 100.000 ευρώ για κάθε δικαιούχο, με διάρκεια δέκα ετών και τόκους κάτω του 1,0% και με κρατική εγγύηση. Η προϋπόθεση θα είναι είτε η αγορά ενός κτιρίου είτε ενός διαμερίσματος, πάντα ως η πρώτη κατοικία, νεότερη από πέντε χρόνια και της ενεργειακής κατηγορίας Α, ή η κατασκευή ενός νέου κτηρίου, με τα ίδια ενεργειακά πρότυπα. Εφόσον η επένδυση υπερβαίνει το ποσό των 100.000 ευρώ, το υπόλοιπο κόστος καλύπτεται από τον επενδυτή με τα δικά του κεφάλαια ή με ένα επιπλέον τραπεζικό δάνειο.
Για κατασκευές εκτός αστικών κέντρων, π.χ. σε προάστια ή χωριά κοντά σε πόλεις, θα μπορούσαν να προβλεφθούν μεγαλύτερα δάνεια, π.χ. 120.000 ευρώ, υποστηρίζοντας έτσι την αποσυμφόρηση των πόλεων.
Αυτά τα δάνεια χαμηλού επιτοκίου θα μπορούσαν να προσφερθούν και για ανακαινίσεις κτιρίων, μόνο όταν περιλαμβάνονται ενεργειακές αναβαθμίσεις και με αποτέλεσμα την προώθηση του κτηρίου σε, τουλάχιστον, ενεργειακή κλάση Β +. Τα δάνεια για ανακαίνιση δεν θα υπερβαίνουν τα 25.000 ευρώ, ενώ χορηγούμενα δάνεια για αγορά παλαιών ακινήτων δεν θα χορηγούνται. Ωστόσο, αυτό το μέτρο θα επιβάλλει έμμεσα την αγορά παλαιών ακινήτων, λόγω του γεγονότος ότι θα υποστηριχθεί η αναβάθμισή τους.
Σε κάθε περίπτωση, η συνέχιση της χορήγησης δανείων σε αυτήν την αγορά θεωρείται απαραίτητη. Δεν θέλω να υπενθυμίσω τις συνέπειες στην αγορά ακινήτων, πριν από δέκα χρόνια, όταν οι τράπεζες διέκοψαν εντελώς τη δημιουργία της αγοράς ακινήτων.
- Δημόσια Έργα – υποδομές
Το κράτος θα ξεκινήσει αμέσως ένα γενναιόδωρο πρόγραμμα δημόσιων επενδύσεων για τα έτη 2020 και 2021 με 20 δισεκατομμύρια ευρώ. Τα μισά από αυτά αφορούν έργα ώριμης υποδομής και τα άλλα μισά δημόσια έργα μικρότερης κλίμακας σε ολόκληρη τη χώρα. Τα έργα μικρότερης κλίμακας θα ανατεθούν αμέσως και επομένως θα παρέχουν άμεσα θέσεις εργασίας στον τομέα και χρήματα στην πραγματική οικονομία. Ωστόσο, εκτιμώ ότι οι δημόσιοι χώροι και οι δρόμοι σε πολλές πόλεις χρειάζονται επειγόντως συντήρηση. Το ίδιο ισχύει για τα νοσοκομεία και τα δημόσια κτίρια. Αυτή είναι η τέλεια ευκαιρία!
- Νέος αναπτυξιακός νόμος – ΕΣΠΑ (Εθνικό Στρατηγικό Πλαίσιο Αναφοράς)
Πριν από λίγες εβδομάδες, έληξε ένας κύκλος του αναπτυξιακού νόμου (Ν.4399 / 2016). Επομένως, οι προτάσεις θα εγκριθούν με γρήγορες διαδικασίες προκειμένου να ξεκινήσουν αμέσως οι εργασίες. Θα πρέπει να δοθεί προτεραιότητα στις προτάσεις που περιλαμβάνουν κτίρια-κατασκευαστικά έργα. Ενδέχεται να είναι απαραίτητη μια αύξηση του προϋπολογισμού σε αυτό το πρόγραμμα, καθώς και η έναρξη ενός νέου κύκλου υποβολής. Στην ιδανική περίπτωση, θα μπορούσαν να παρασχεθούν προηγμένες πληρωμές προκειμένου να επιταχυνθεί η υλοποίηση αυτών των έργων.
Επιπλέον, θα ανακοινωθεί ειδικό πρόγραμμα ύψους περίπου 1 δισεκατομμυρίου ευρώ, π.χ. μέσω του NSRF, το οποίο θα χρηματοδοτήσει μικρότερα κατασκευαστικά έργα επιχειρήσεων, π.χ. έως 300.000 ευρώ, δίνοντας έμφαση σε συγκεκριμένους τομείς, όπως η επεξεργασία γεωργικών προϊόντων και οι βιομηχανίες με τη σημαντική εξαγωγική πράξη, χωρίς να συμπεριλαμβάνεται ο τουρισμός. Επομένως, με ποσοστό επιδότησης 50% (μέγιστη χρηματοδότηση: 150.000 ευρώ) περισσότερα από 6.500 έργα θα χρηματοδοτηθούν. Οι αντίστοιχοι φάκελοι, μιλώντας ως Μηχανικός, μπορούν να προετοιμαστούν μέσα σε λίγες εβδομάδες.
- Επενδυτική ρευστότητα
Σε περιόδους αβεβαιότητας, η διατήρηση της λειτουργικής ρευστότητας σε «καθησυχαστικά» επίπεδα είναι ζωτικής σημασίας. Ταυτόχρονα, όμως, δεν θα διακόπτεται η διαδικασία ανάπτυξης κάθε επιχείρησης. Εάν συνδυάσουμε τη δυνατότητα αναβολής των υποχρεώσεων πληρωμής προς το κράτος (χωρίς ΦΠΑ), με επενδύσεις σε νέες οικοδομικές εργασίες, θα δοθεί κίνητρο για την υλοποίηση των εργασιών και περισσότερο, εάν η εργασία είναι απαραίτητη για την ανάπτυξη της επιχείρησης. Ως εκ τούτου, για κάθε ευρώ που επενδύει μια επιχείρηση σε κατασκευαστικές εργασίες έως 100.000 ευρώ, που θα εγκριθεί μέχρι το τέλος του επόμενου Σεπτεμβρίου και θα υλοποιηθεί έως τις 31.12.2021, θα μπορεί να αναβάλλει ισόποσες πληρωμές, άτοκα και με αντίστοιχη ρύθμιση, μετά το έτος 2021.
- Επιτάχυνση της αδειοδότησης
Λόγω της πανδημίας, η πολιτεία βρίσκεται επί του παρόντος σε τρόπο αυτοπροστασίας. Κατά τη διάρκεια της περιόδου λειτουργίας, θα συγκεντρωθεί μεγάλος αριθμός φακέλων, οι οποίοι θα εγκριθούν αμέσως προκειμένου να μην σταματήσει η έναρξη της κατασκευαστικής δραστηριότητας.
Ειδικά για τα γραφεία πολεοδομικού σχεδιασμού, το κράτος θα αναλάβει δράση για να αποτρέψει πρόσθετες καθυστερήσεις. Η μεταβατική συμμετοχή ιδιωτικών μηχανικών μπορεί να είναι δυνητικά χρήσιμη, όπως συμβαίνει σήμερα με τους επιθεωρητές κτιρίων. Οι Μηχανικοί θα μπορούν να επιθεωρούν τους φακέλους και να συντάσσουν εκθέσεις επιθεώρησης, οι οποίες θα εγκριθούν, μόνο στο τελικό τους στάδιο, από τις οικοδομικές υπηρεσίες των Δήμων.
Η γενική επιτάχυνση των διαδικασιών αδειοδότησης και η μείωση της γραφειοκρατίας θα είχε σίγουρα ως αποτέλεσμα την προσέλκυση επενδύσεων.
Ας αναφέρουμε τις εκκρεμείς τελικές εγκρίσεις έργων μεγάλης κλίμακας. Αυτά τα έργα θα μπορούσαν να αυξήσουν σημαντικά τη δραστηριότητα στον κατασκευαστικό τομέα.
- Φορολογικές απαλλαγές
Είναι προφανές ότι οι φορολογικές απαλλαγές μπορούν πάντα να ενθαρρύνουν τις επενδύσεις. Κατά συνέπεια, ο νομοθέτης, για κάθε ευρώ που επενδύεται από μια επιχείρηση σε κατασκευαστικές εργασίες έως και 500.000 ευρώ, από τώρα έως τις 31.12.2021, χορηγεί φορολογικές απαλλαγές (χωρίς ΦΠΑ) του 25% της επένδυσης, οι οποίες θα είναι άμεσες και ήδη ισχύ κατά τη διάρκεια του έτους ολοκλήρωσης της εργασίας, ενώ η αντιστροφή (φόρος κέρδους των επιχειρήσεων μείον φορολογικές απαλλαγές) θα πραγματοποιηθεί έως τρία έτη μετά το έτος έναρξης της εργασίας.
- Μείωση ΦΠΑ
Για τους επόμενους μήνες και μέχρι το τέλος του 2021, ο ΦΠΑ θα μειωθεί στο 13% για όλες τις κατασκευαστικές εργασίες, τα οικοδομικά υλικά και τις υπηρεσίες Μηχανικών και Συμβούλων σχετικά με την κατασκευή. Αυτό θα μειώσει σημαντικά το κόστος κατασκευής και, εκτιμώ, θα παρακινήσει επενδύσεις εντός του προαναφερθέντος χρονικού πλαισίου. Και πάλι, αυτή η μείωση φόρου λαμβάνει υπόψη τον χρόνο υλοποίησης των δαπανών και όχι τον χρόνο πιστοποίησης. Προφανώς, αυτό θα εξισορροπήσει την πιθανότητα – λόγω του κορανοϊού – μείωσης της κατασκευαστικής δραστηριότητας για την επόμενη χρονική περίοδο.
- Γρήγορες αποσβέσεις
Για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα, τα οποία θα αποκτήσουν άδειες οικοδομής από την 01.05.2020 και θα ολοκληρωθούν έως τις 31.12.2021, προβλέπεται ταχύτερη περίοδος απόσβεσης, ίση με πέντε (5) έτη, ως εξαίρεση.
- Προστασία της πρώτης κατοικίας
Λόγω των τρεχουσών ακραίων συνθηκών, ορισμένοι ιδιοκτήτες ενδέχεται να μην είναι σε θέση να αντιμετωπίσουν τις δανειακές τους υποχρεώσεις. Προκειμένου να αποφευχθούν σημαντικά ζητήματα σε διάφορα επίπεδα της αγοράς κατοικίας, ο νομοθέτης προβλέπει έναν ειδικό κανονισμό για τους δανειολήπτες, προστατεύοντας κατάλληλα, για τουλάχιστον ένα ακόμη έτος, την πρώτη κατοικία. Είναι αυτονόητο ότι οι στρατηγικοί κακοί πληρωτές αποκλείονται και η αδυναμία πληρωμής αποδεικνύεται αναλόγως.
- Άτοκα δάνεια για βιώσιμα ενοίκια επιχειρήσεων
Μετά το κλείδωμα, ορισμένες επιχειρήσεις ενδέχεται να αντιμετωπίσουν προβλήματα ρευστότητας, παρόλο που το κράτος έχει ήδη προβλέψει σημαντικά μέτρα στήριξης. Ως εκ τούτου, για τις επιχειρήσεις που αποδεικνύονται βιώσιμες, το κράτος θα προβλέψει άτοκα δάνεια για πληρωμές ενοικίων έξι μηνών. Σε αυτό το χρονικό διάστημα, η επιχείρηση θα έχει την ευκαιρία να επιστρέψει στις «κανονικές» συνθήκες. Η αποπληρωμή του δανείου θα γίνει σε 12 άτοκες δόσεις, από την 01.01.2021.
Με αυτό το μέτρο, η επιχείρηση θα υποστηριχθεί, ενώ ταυτόχρονα θα αποφευχθεί μια πιθανή κατάσταση κενών καταστημάτων και γραφείων που θα επηρέαζε αρνητικά την αγορά ακινήτων.
- Go digital – χρηματοδότηση ψηφιακής παρουσίασης και προώθησης ακινήτων
Οι τελευταίες μέρες έχουν αποδείξει ότι το Διαδίκτυο έχει αυξανόμενη επίδραση στην καθημερινή ζωή μετά την εποχή του κοροναϊού. Ως εκ τούτου, η κυβέρνηση θα υποστηρίξει όλες τις ενέργειες για την παρουσίαση-προώθηση ακινήτων σε πιθανούς αγοραστές, ειδικά από το εξωτερικό. Θα μπορούσε να προβλεφθεί ειδική χρηματοδότηση από το ΕΣΠΑ, καλύπτοντας το 50% των σχετικών δαπανών, με όριο 5.000 ευρώ για κάθε δικαιούχο.
Είναι αυτονόητο ότι ορισμένα από τα παραπάνω μέτρα θα μπορούσαν να θεωρηθούν «ακραία», λαμβάνοντας υπόψη ότι η πανδημία βρίσκεται σε εξέλιξη και δεν έχουμε ακόμη στοιχεία για τις πιθανές συνέπειες. Ωστόσο, οι ακραίες συνθήκες όπως αυτές που βιώνουμε αυτήν τη στιγμή, απαιτούν ακραίες απαντήσεις και χρειάζονται ένα ισχυρό «θετικό σοκ». Θεωρώ απαραίτητο να εφαρμόσω τα παραπάνω μέτρα, ακόμη και με προληπτικό τρόπο, ακόμη και με σταδιακό τρόπο, δηλαδή. πρώτον με μικρούς προϋπολογισμούς, αντί να περιμένουμε να δούμε τα αποτελέσματα και να ενεργήσουμε μετά. Η προσεκτική, άμεση και δυναμική ανταπόκριση για την αντιμετώπιση του ιού σε επιδημικό επίπεδο είναι δικαιολογημένη μέχρι τώρα, καθώς ο αριθμός των θανάτων παραμένει περιορισμένος. Αντίστοιχα, ας μην διακινδυνεύσουμε πολλά «πτώματα» στην ελληνική ακίνητη περιουσία!
* Ο Αλέξανδρος Γ. Μαβίδης είναι Αρχιτέκτονας Μηχανικός και Γενικός Διευθυντής του Μαυβίδη & Συνεργάτες.
Write a comment: